2026년부터 고가 2주택자의 세금 부담 증가와 전세 시장 변화

최근 기획재정부는 2024년 세법 개정 후속안에서 고가주택 2채를 보유한 임대인에게도 전세 간주임대료에 대한 과세를 확대하겠다고 발표했다. 이로 인해 2026년부터는 기준시가 12억원을 초과하는 고가주택 2채를 보유한 임대인도 세금 부담이 늘어나게 된다. 이는 전세 시장의 구조를 근본적으로 바꿔놓을 가능성이 크며, 월세로의 전환이 가속화될 것으로 예상된다. 이번 변화가 전세 및 주택 매매 시장에 미치는 영향을 살펴보자.

 

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전세 간주임대료 과세의 정의와 영향

전세 간주임대료 과세의 개념

전세 간주임대료 과세는 임대인이 실제로 월세를 받지 않더라도, 전세 보증금으로 발생할 수 있는 이자 수익을 임대소득으로 간주해 세금을 부과하는 제도이다. 현재는 3채 이상의 주택을 보유한 경우에만 이 제도가 적용되지만, 2026년부터는 고가 2주택자도 과세 대상에 포함된다. 이는 전세 임대인의 세금 부담을 크게 증가시킬 것으로 보인다.

과세 적용의 주요 내용

2026년부터 시행되는 세법 개정안의 주요 사항은 다음과 같다. 첫째, 기존의 3주택 이상 보유자에 한정되던 간주임대료 과세 대상이 고가 2주택자로 확대된다. 둘째, 시행일은 2026년 1월 1일부터 시작된다. 셋째, 과세 기준은 보증금 총액에서 3억원을 차감하고 60%를 곱한 후 정기예금 이자율을 적용하여 계산한다. 이 과정에서 종합소득세 또는 분리과세가 적용될 수 있다.

 

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세금 부담 증가에 따른 시장 변화

전세 공급 감소와 월세 전환

세금 부담이 커지면 임대인들은 전세를 유지하기보다는 월세로 전환하는 전략을 선택할 가능성이 높다. 예를 들어, 기존에 전세 10억원을 받던 임대인이 세금을 줄이기 위해 일부를 월세로 전환할 수 있다. 이러한 변화는 전세 물량 부족을 초래하고, 전세금 상승으로 이어질 가능성이 크다.

전월세 시장의 불균형 심화

전세 공급이 줄어들면서 전세를 원하는 임차인은 전세를 구하기 더 어려워질 것이다. 결과적으로 월세를 내야 하는 부담이 커질 가능성이 높으며, 특히 서민층은 더욱 힘든 상황에 놓일 수 있다. 이는 전세 시장의 구조적 문제를 심화시킬 가능성이 있다.

주택 매매 시장에 미치는 영향

전세가 사라지면 매매 수요가 증가할 수 있다. 전세가 높아지면 매매로 전환하려는 사람이 늘어나고, 이는 집값 상승으로 이어질 가능성이 있다. 전세 소멸 현상이 지속되면 주택 시장에 미치는 영향이 상당할 것이며, 이는 매매 가격 상승으로 연결될 수 있다.

임대인과 임차인의 대응 방안

임대인의 대응 전략

임대인, 특히 다주택자는 전세를 월세 또는 반전세로 전환하는 전략을 고려해야 한다. 법인을 활용한 임대 운영을 검토하는 것도 좋은 방안이지만, 법인세 및 종합부동산세 부담을 함께 고려해야 한다. 부부 공동명의 또는 가족 분산 소유를 통해 세금 부담을 조정하는 것도 하나의 방법이다.

임차인의 대응 전략

임차인은 전세 대출을 활용해 부담을 줄이는 방법을 고려해야 한다. 반전세 및 월세 전환에 대비하여 장기적인 거주 계획을 마련하는 것이 중요하다. 또한, 전세보증보험을 가입하여 안전장치를 확보하는 것도 유용할 수 있다.

결론 및 향후 전망

2026년부터 시행되는 전세 간주임대료 과세 확대는 고가 2주택자에게 세금 부담을 부과하는 중대한 변화이다. 이는 전세 공급 감소를 초래할 가능성이 높고, 월세 전환이 가속화될 것으로 보인다. 임대인들은 세금 부담을 줄이기 위해 전환 전략을 고려해야 하며, 임차인들은 전세 물량 감소 속에서 더 높은 전세금을 부담하거나 월세로 전환해야 하는 상황에 놓일 것으로 예상된다. 정부의 추가적인 보완 정책이 나올 가능성도 있으며, 변화하는 세법에 맞춰 전략적인 대응이 요구된다.

🤔 진짜 궁금한 것들 (FAQ)

1. 전세 간주임대료 과세는 언제부터 시행되나요?
   전세 간주임대료 과세는 2026년 1월 1일부터 시행됩니다.

2. 고가 2주택자에게 어떤 세금이 부과되나요?
   기준시가 12억원을 초과하는 고가주택 2채를 보유한 경우 전세 간주임대료에 대한 세금이 부과됩니다.

3. 과세 기준은 어떻게 결정되나요?
   보증금 총액에서 3억원을 차감하고 60%를 곱한 후 정기예금 이자율을 적용하여 계산합니다.

4. 세금 부담이 커지면 시장에 어떤 변화가 생기나요?
   세금 부담이 커지면 전세 공급이 감소하고, 월세로의 전환이 가속화될 가능성이 있습니다.

5. 임대인은 어떻게 대응해야 하나요?
   임대인은 전세를 월세 또는 반전세로 전환해 세금 부담을 줄이는 전략을 고려해야 합니다.

6. 임차인은 어떤 방법으로 대처할 수 있나요?
   임차인은 전세 대출을 활용하고, 전세보증보험에 가입해 안전장치를 확보하는 것이 좋습니다.

7. 앞으로 정부의 정책 변화는 어떻게 예상되나요?
   정부의 추가적인 보완 정책이 나올 가능성이 있으며, 변화하는 세법에 맞춰 전략적인 대응이 필요합니다.