혼인 및 합가에 따른 1세대 1주택 비과세 특례 기간 개정 사항 정리

혼인 및 합가에 따른 1세대 1주택 비과세 특례에서 가장 중요한 변화는 2026년 현재 적용되는 처분 기한의 대폭 확대입니다. 기존 5년이던 혼인 합가 비과세 기간이 10년으로 늘어나면서 실거주와 자산 증식의 유연성이 확보되었거든요. 이 골든타임을 놓치면 수억 원의 양도소득세 차이가 발생할 수 있는 만큼 개정 세법의 디테일을 정확히 파악하는 것이 우선입니다.

 

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💡 2026년 업데이트된 혼인 및 합가에 따른 1세대 1주택 비과세 특례 핵심 가이드

정부는 저출산 대책과 고령화 사회의 주거 안정을 위해 세법을 꾸준히 만져왔습니다. 특히 결혼을 장려하기 위해 ‘혼인으로 인한 2주택’ 상태를 억지로 해소하지 않아도 되게끔 배려한 점이 눈에 띄죠. 과거에는 결혼하고 5년 안에 집 한 채를 팔아야 비과세 혜택을 줬지만, 이제는 그 기간이 두 배로 늘어난 셈입니다. 부모님을 모시는 동거봉양 합가 역시 효도에 대한 세제 혜택이라는 취지에 맞춰 기간이 넉넉하게 설정되어 있습니다.

가장 많이 하는 실수 3가지

혼인 특례를 적용받을 때 사람들이 가장 자주 틀리는 부분이 바로 ‘순서’입니다. 아무 집이나 먼저 판다고 다 비과세가 되는 게 아니거든요. 둘 다 비과세 요건(2년 보유, 조정지역은 2년 거주)을 갖춘 상태여야 한다는 전제 조건이 붙습니다.

또한, 혼인 신고일이 기준이라는 점을 잊고 식장 들어간 날부터 계산하다가 기한을 넘기는 사례도 종종 봅니다. 마지막으로는 합가 시 부모님의 연령 제한을 체크하지 않는 실수인데, 동거봉양 합가는 부모님 중 한 분이라도 만 60세가 넘어야 특례 대상이 된다는 점을 명확히 인지해야 합니다.

지금 이 시점에서 이 특례가 중요한 이유

부동산 경기가 등락을 반복하는 상황에서 10년이라는 유예 기간은 엄청난 무기입니다. 시장이 좋지 않을 때 억지로 급매물을 내놓을 필요가 없기 때문이죠. 1주택을 가진 남녀가 만나 2주택이 되었을 때, 향후 10년 동안은 세금 걱정 없이 시장 상황을 관망하며 가장 수익률이 높은 시점에 매도 타이밍을 잡을 수 있습니다. 이건 단순한 절세를 넘어 자산 포트폴리오를 짜는 데 있어 엄청난 메리트인 상황입니다.

📊 2026년 기준 혼인 및 합가에 따른 1세대 1주택 비과세 특례 핵심 정리

※ 아래 ‘함께 읽으면 도움 되는 글’도 꼭 확인해 보세요.

기획재정부와 국세청 자료에 따르면, 이번 개정안의 핵심은 주거 이전의 자유를 보장하는 데 방점이 찍혀 있습니다. 2024년 말 법 개정 이후 2025년을 거쳐 2026년 현재 완전히 정착된 이 제도는 실거주자들에게 숨통을 틔워줬다는 평가가 많습니다. 실제 현장에서도 세무 대리인을 통해 가장 많이 문의하는 내용이 바로 “우리가 10년 혜택 대상인가요?”라는 질문입니다.

꼭 알아야 할 필수 정보

혼인 특례는 각각 1주택을 보유한 남녀가 혼인함으로써 1세대가 2주택을 보유하게 되는 경우를 말합니다. 이때는 혼인한 날부터 10년 이내에 먼저 양도하는 주택에 대해 비과세(고가주택 12억 원 초과분 제외)를 적용합니다.

동거봉양 합가의 경우, 1주택을 보유한 사람이 1주택을 보유한 60세 이상의 직계존속(배우자의 직계존속 포함)을 부양하기 위해 합치면서 2주택이 된 상황을 의미합니다. 이때도 합친 날부터 10년 이내에 먼저 파는 주택은 비과세 혜택을 받을 수 있습니다. 여기서 ’60세’라는 기준은 합가일 현재를 기준으로 판단하며, 암 등 중증 질환으로 부양하는 경우 연령 제한이 예외적으로 완화될 수 있다는 점도 기억해두세요.

비교표로 한 번에 확인 (데이터 비교)

다음은 혼인과 동거봉양 합가 시 비과세 특례 내용을 한눈에 비교한 표입니다.

구분	혼인 합가	동거봉양 합가
특례 적용 기간	혼인신고일부터 10년 이내	합가일부터 10년 이내
주요 요건	각각 1주택 보유 상태에서 혼인	직계존속 중 1인 이상 만 60세 이상
비과세 혜택	먼저 파는 주택 비과세 (12억 이하)	먼저 파는 주택 비과세 (12억 이하)
사후 관리	별도 거주 유지 요건 없음	실제 동거 및 부양 여부 확인 가능

⚡ 혼인 및 합가에 따른 1세대 1주택 비과세 특례 활용 효율을 높이는 방법

이 제도를 영리하게 활용하려면 단순히 ’10년 안에 판다’는 생각만으로는 부족합니다. 어떤 주택을 먼저 매도할지가 자산 가치 형성에 지대한 영향을 주기 때문이죠. 사실 이 부분이 가장 헷갈리실 텐데요, 제가 실무 사례들을 분석해 보니 ‘양도 차익이 적은 집’을 먼저 팔아 비과세를 받고, ‘양도 차익이 클 것으로 예상되는 집’을 나중에 팔아 1주택자 비과세를 한 번 더 받는 전략이 가장 대중적이면서도 강력합니다.

단계별 가이드 (1→2→3)

• 1단계: 혼인신고일 확인 및 증빙 자료 준비 – 실제 결혼식 날짜가 아니라 주민등록법상 혼인 신고일이 모든 기준의 시작입니다. 가족관계증명서를 통해 날짜를 확정하세요.
• 2단계: 매도 우선순위 결정 – 두 주택 중 미래 가치 상승률이 낮거나 현재 양도 차익이 적은 주택을 1순위 매도 대상으로 정합니다. 이때 조정대상지역 여부에 따른 거주 요건 충족 여부를 반드시 먼저 따져봐야 합니다.
• 3단계: 10년 내 매도 계획 수립 – 10년은 긴 시간이지만 부동산 사이클 상 두 번 정도의 기회만 올 수 있습니다. 국세청 ‘홈택스’의 모의 계산 기능을 활용해 예상 세액을 주기적으로 점검하며 최적의 매도 시점을 잡으세요.

상황별 추천 방식 비교

혼인 시점에 따라 전략은 달라집니다. 만약 한 명은 비과세 요건을 채웠고 한 명은 아직 못 채웠다면, 당연히 요건을 채운 사람의 집을 나중에 파는 것이 유리할 수 있습니다.

상황	추천 전략	기대 효과
일시적 2주택과 겹칠 때	일시적 특례보다 혼인 특례(10년) 우선 적용	처분 기한 연장으로 여유 확보
부모님 합가 후 분가 계획	10년 이내에만 매도하면 비과세 가능	분가 전 자금 확보 용이

✅ 실제 후기와 주의사항

※ 정확한 기준은 아래 ‘신뢰할 수 있는 공식 자료’도 함께 참고하세요.

실제로 작년에 혼인신고를 한 A씨 부부의 사례를 들어볼게요. 신랑은 서울에, 신부는 경기도에 아파트를 보유하고 있었죠. 예전 같으면 5년 안에 팔아야 해서 서둘러 매물을 내놓았겠지만, 10년으로 늘어난 법 덕분에 서울 집값이 더 오를 때까지 기다리기로 했습니다. 현장에서는 이런 법 개정 덕분에 급매물이 줄어들고 완만한 자산 이동이 일어나는 양상을 보입니다.

실제 이용자 사례 요약

“결혼하고 나서 집 두 채 때문에 고민이 많았는데, 세무서에 문의하니 10년 동안은 괜찮다고 하더라고요. 덕분에 대출 이자 감당하면서 전세 주고 버틸 수 있게 됐습니다.”
“부모님 모시려고 합쳤는데 부모님 집이 조정지역이라 걱정했거든요. 그런데 동거봉양 합가 특례로 기간이 넉넉해서 마음 편히 간병해 드리고 있습니다.”
이처럼 실거주자들의 만족도는 매우 높은 편입니다. 하지만 주의할 점은 ‘합가’의 정의입니다. 단순히 주소지만 옮겨두는 위장 전입은 국세청의 정밀 조사 대상이 될 수 있으니 실질적인 거주가 동반되어야 합니다.

반드시 피해야 할 함정들

가장 위험한 건 ‘1세대’의 범위를 오해하는 겁니다. 혼인 전 이미 2주택을 가진 사람과 1주택을 가진 사람이 만나면? 이 경우는 특례 대상이 아닙니다. ‘각각’ 1주택인 상태에서 합쳐져야 특례가 성립하거든요. 또한, 합가 후 새로운 집을 또 사서 3주택이 되는 순간, 기존의 혼인/합가 특례 비과세는 물 건너간다고 보셔야 합니다. 투자를 위해 집을 추가로 매수할 때는 반드시 세무 전문가와 상담해야 하는 이유입니다.

🎯 혼인 및 합가에 따른 1세대 1주택 비과세 특례 최종 체크리스트

지금 바로 점검할 항목

• 본인과 배우자(또는 부모님)의 주택 보유 수가 각각 1채씩인지?
• 혼인 신고일로부터 10년, 혹은 합가일로부터 10년이 지나지 않았는지?
• 매도하려는 주택이 2년 이상 보유(필요시 거주) 요건을 채웠는지?
• 양도 가액이 12억 원을 초과하는 고가주택인지 확인했는지?

다음 단계 활용 팁

비과세 혜택을 확인했다면, 이제 ‘양도차익 계산’ 단계로 넘어가야 합니다. 정부24에서 건축물대장과 등기부등본을 떼어 정확한 취득 시점과 금액을 다시 확인하세요. 필요경비로 인정받을 수 있는 인테리어 비용이나 중개수수료 영수증을 미리 챙겨두는 것만으로도 수백만 원의 세금을 더 아낄 수 있습니다.

❓ 자주 묻는 질문 (FAQ)

혼인 신고 전부터 같이 살았는데, 기준일은 언제인가요?

법적인 혼인 신고일이 기준입니다.

실제 동거 기간이나 결혼식 날짜와 상관없이, 시·구청에 혼인신고서를 제출하고 수리된 날을 기준으로 10년을 계산합니다.

부모님 두 분 중 아버지만 60세가 넘으셨는데 합가 특례가 되나요?

네, 한 분만 60세가 넘어도 가능합니다.

동거봉양 합가 시 직계존속 중 어느 한 사람만 만 60세 이상이면 특례 요건을 충족하는 것으로 봅니다.

10년 안에 집을 안 팔면 어떻게 되나요?

일반적인 다주택자 양도세가 부과됩니다.

특례 기간 10년이 지나면 더 이상 1세대 1주택 비과세 혜택을 받을 수 없으며, 보유 기간에 따른 장기보유특별공제 등도 다주택자 기준으로 적용될 수 있습니다.

혼인 후 집 한 채를 팔고 새 집을 사면 비과세가 또 되나요?

두 번째 주택은 일반 비과세 요건을 다시 갖춰야 합니다.

특례는 ‘합쳐진 직후’의 첫 번째 매도에 대한 혜택입니다. 그 이후에는 남은 1주택을 가지고 다시 1세대 1주택 비과세 요건(2년 보유 등)을 따져야 합니다.

지방에 있는 저가 주택도 주택 수에 포함되나요?

네, 원칙적으로 주택 수에 포함됩니다.

금액이나 크기와 상관없이 공부상 주택으로 분류된다면 1주택으로 간주하므로, 반드시 사전에 주택 수 산입 여부를 확인해야 함정에 빠지지 않습니다.

개정된 세법을 잘 활용하면 결혼과 효도가 경제적인 축복으로 돌아올 수 있습니다. 혹시 본인의 구체적인 매도 예정 금액에 따른 예상 세액이 궁금하신가요? 제가 직접 양도소득세 모의 계산 시뮬레이션을 도와드릴 수도 있습니다. Would you like me to calculate the estimated capital gains tax for your specific case?