임대차 계약 갱신 전 등기부등본 열람 방법 다시 한번 확인하기

임대차 계약을 갱신할 때 집주인만 믿고 계약서에 도장을 찍으셨나요? 혹시 모를 권리 변동이나 근저당 설정을 확인하지 않으면 나중에 보증금을 돌려받지 못하는 상황이 생길 수 있습니다. 단돈 700원으로 확인 가능한 임대차 계약 갱신 전 등기부등본 열람 방법을 지금 바로 알아보세요.

 

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임대차 계약 갱신 시 등기부등본을 반드시 확인해야 하는 이유

임대차 계약을 갱신할 때 기존 집주인과 재계약하는 것이라 안심하는 경우가 많지만, 계약 기간 중 소유권 변동이나 근저당권 설정 등 권리 관계가 변경될 수 있습니다. 등기부등본을 통해 현재 집주인이 실제 소유자인지, 근저당이나 압류 같은 권리 제한 사항이 새로 생기지 않았는지 확인할 수 있습니다. 전세 재계약 시에도 부동산등기부등본을 발급받아 소유권 및 근저당권, 가압류 등을 다시 한번 확인해야 하며, 전세보증금에 대한 확정일자를 새로 받아야 합니다.

등기부등본에서 확인해야 할 핵심 정보

등기부등본은 표제부, 갑구, 을구 세 부분으로 구성되어 있습니다. 표제부에서는 부동산의 소재지, 구조, 층수 등 기본 정보를 확인할 수 있고, 갑구에서는 현재 소유자가 누구인지 확인할 수 있습니다. 을구에는 근저당권, 전세권, 가압류 등 소유권 이외의 권리 제한 사항이 기재되어 있어 전세금 안전성을 판단하는 데 가장 중요한 부분입니다.

등기부등본 확인 시기와 빈도

등기부등본 확인은 계약서 작성 바로 전날 또는 당일에 다시 보는 것이 가장 안전합니다. 계약서 상의 집주인 이름과 등기부등본 상의 소유자 이름이 반드시 일치하는지 확인해야 하며, 만약 근저당이 있다면 그 액수와 전세금 합계를 비교해서 위험 여부를 판단해야 합니다.

 

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인터넷등기소에서 등기부등본 열람하는 단계별 절차

대법원 인터넷등기소를 이용하면 회원가입이나 공인인증서 없이도 등기부등본을 간편하게 열람할 수 있습니다. 2025년 1월에 홈페이지가 리뉴얼되어 이전보다 더욱 편리하게 이용할 수 있으며, 비회원으로도 접속 가능합니다.

대법원 인터넷등기소 접속 및 검색 방법

포털사이트에서 “대법원 인터넷등기소” 또는 “인터넷등기소”를 검색하거나 www.iros.go.kr 주소를 직접 입력해 접속합니다. 메인 화면의 검색창에 지번 또는 도로명 주소를 입력하며, 주소 입력 시 지번 다음 동-호수를 차례대로 입력해야 합니다.

부동산 정보 입력 및 열람 신청

부동산 열람 발급 메뉴를 선택한 후 열람할 부동산의 정확한 주소를 입력합니다. 아파트나 오피스텔의 경우 건물유형은 ‘집합건물’을 선택하고, 등기기록유형은 ‘전체’로 선택하면 모든 정보를 열람할 수 있습니다. 주소를 모르는 경우 네이버 지도에서 해당 위치를 우클릭하여 주소를 확인할 수 있습니다.

수수료 결제 및 열람

열람 수수료는 1건당 700원이며, 신용카드, 휴대폰 결제, 간편결제(카카오페이 등) 모두 가능합니다. 결제 후 바로 PDF 형태로 열람할 수 있으며, 비회원 로그인 시 입력한 전화번호와 비밀번호로 1시간 이내 재열람이 가능합니다. 발급(출력)은 1,000원이며, 은행 및 관공서에 제출할 경우 반드시 발급용으로 신청해야 합니다.

등기부등본 열람 방법별 비교와 수수료 안내

등기부등본을 확인하는 방법은 인터넷등기소 외에도 다양하지만, 각 방법마다 비용과 편의성에 차이가 있습니다. 인터넷등기소는 공식 서비스로 법적 효력이 있으며, 웹과 모바일 앱 모두에서 이용 가능합니다.

등기부등본 열람 및 발급 방법 비교

방법	비용	장점	이용 방법
인터넷등기소	열람 700원, 발급 1,000원	공식 서비스, 법적 효력, 24시간 이용 가능	웹/모바일 앱
등기소 방문	1,200원	직접 발급, 상담 가능	신분증 지참 방문
홈큐(HOMEQ) 앱	무료 (열람만 가능)	무료, 주소카드에서 바로 확인	모바일 앱

모바일 인터넷등기소 앱 이용 방법

구글 플레이스토어 또는 앱스토어에서 ‘인터넷등기소’ 앱을 다운로드하여 이용할 수 있습니다. 부동산 열람/전송 메뉴를 선택하고 간편검색, 소재지번, 도로명주소를 입력하여 검색한 후 전자결제(신용카드, 휴대폰, 간편결제)를 진행하면 등기사항증명서를 즉시 열람할 수 있습니다.

임대차 계약 갱신 시 추가로 챙겨야 할 체크리스트

전세 재계약 시에는 등기부등본 확인 외에도 여러 가지 사항을 꼼꼼히 점검해야 합니다. 계약 조건이 변경되는 경우 새로운 계약서를 작성해야 하며, 전세보증금에 대한 확정일자를 새로 받아야 합니다.

묵시적 갱신과 신규 계약서 작성 여부

전세보증금 금액이 이전 계약과 동일하다면 새로운 계약서를 작성할 필요가 없으며, 임대인에게 아무런 통보가 없었다면 동일 조건으로 갱신된 것으로 간주하는데 이를 ‘묵시적 갱신’이라고 합니다. 하지만 전세보증금이 인상되거나 계약 조건에 변동사항이 발생하면 계약서를 다시 작성해야 하며, 신규 계약서를 작성하더라도 기존 계약서도 함께 보관해야 합니다.

확정일자 재발급 및 전세보증금반환보증보험

전세 재계약 시 전세보증금에 대한 확정일자를 새로 받아야 하며, 이를 통해 경매 시 우선변제권을 확보할 수 있습니다. 확정일자는 대법원 인터넷등기소에서 온라인으로도 받을 수 있으며, 공인인증서와 임대차계약서 원본의 스캔본이 필요합니다. 보증보험비용이 발생하지만 전세보증금반환보증보험에 가입하는 것도 전세보증금을 안전하게 지키는 방법입니다.

후순위 대출 요청 시 대응 방법

집주인이 후순위 대출을 요청하는 경우 임차인이 확정일자를 받아 1순위를 확보했다면 우선변제권을 유지할 수 있습니다. 하지만 후순위 대출 후 보증금을 증액해 재계약한 경우에는 전세보증금을 보호받지 못할 수 있으므로, 인상된 전세보증금으로 대출금 일부를 상환하고 근저당권 변경등기를 한다는 특약을 작성하는 것이 안전합니다.

자주 묻는 질문 (FAQ)

Q1. 임대차 계약 갱신 시 등기부등본은 언제 확인해야 하나요?

계약서 작성 바로 전날 또는 당일에 등기부등본을 다시 확인하는 것이 가장 안전합니다. 거주 기간 중에도 새로 설정된 권리가 있는지 정기적으로 부동산등기부등본을 확인하는 것이 좋습니다.

Q2. 인터넷등기소에서 등기부등본 열람 비용은 얼마인가요?

인터넷등기소에서 등기부등본 열람은 700원, 발급(출력)은 1,000원이며, 등기소 방문 시에는 1,200원이 소요됩니다. 신용카드, 휴대폰 결제, 간편결제 모두 가능합니다.

Q3. 임대차 계약 갱신 시 확정일자를 다시 받아야 하나요?

전세 재계약 시 전세보증금에 대한 확정일자를 새로 받아야 하며, 이를 통해 경매 시 다른 채권자보다 우선적으로 보증금을 받을 수 있는 권리가 발생합니다. 확정일자는 대법원 인터넷등기소에서 온라인으로도 받을 수 있습니다.

Q4. 등기부등본에서 임대차 계약 시 가장 중요하게 봐야 할 부분은 무엇인가요?

갑구에서 현재 소유자가 계약 상대방과 일치하는지 확인하고, 을구에서 근저당권, 가압류 등 소유권 이외의 권리 제한 사항을 확인하는 것이 가장 중요합니다. 특히 을구에 표기된 담보 대출이나 채무 사항의 규모가 시세 대비 위험한 정도라면 계약을 피해야 합니다.