등기부등본 열람 방법 알고 나면 공인중개사 설명이 귀에 쏙쏙
부동산 계약 전에 등기부등본을 확인해야 한다는 말, 많이 들어보셨죠? 실제로 등기부등본은 부동산의 신분증과도 같은 문서로, 소유권부터 담보대출 현황까지 한눈에 파악할 수 있습니다. 특히 최근 전세사기 사례가 늘어나면서 등기부등본 열람 방법을 아는 것이 내 보증금을 지키는 첫걸음이 되고 있습니다.
등기부등본 온라인 열람 절차와 수수료
2025년 현재 등기부등본은 대법원 인터넷등기소(iros.go.kr)에서 간편하게 확인할 수 있습니다. 인터넷등기소는 2025년 1월 설연휴 기간에 홈페이지가 리뉴얼되어 더욱 편리하게 이용할 수 있게 되었습니다. 열람 수수료는 700원, 발급용은 1,000원이며 은행이나 관공서 제출용이라면 반드시 발급용으로 신청해야 합니다.
인터넷등기소 이용 단계별 가이드
인터넷등기소 메인 화면에서 부동산 주소를 검색창에 입력하면 됩니다. 주소를 정확히 모를 경우 네이버지도에서 우클릭 후 ‘이 위치의 주소’ 항목을 선택하면 지번주소를 쉽게 확인할 수 있습니다. 회원가입 없이 비회원으로도 이용 가능하며, 비회원 로그인 시 입력한 전화번호와 비밀번호로 1시간 이내 재열람이 가능합니다.
모바일 앱과 무료 열람 활용법
모바일에서는 인터넷등기소 앱을 다운로드하여 언제 어디서나 간편하게 조회할 수 있습니다. 또한 홈큐(HOMEQ) 앱을 이용하면 주소 입력 후 ‘등기’ 옆의 [대장] 클릭, [대장상세] 버튼을 눌러 무료로 등기부등본을 열람할 수 있어 계약 전 기본 확인용으로 활용하기 좋습니다.
표제부·갑구·을구 구조와 핵심 확인 포인트
등기부등본은 표제부, 갑구, 을구 세 부분으로 구성됩니다. 표제부에는 부동산의 소재지, 면적, 용도 등 건물 정보가 기재되며 계약서 주소와 일치하는지 반드시 확인해야 합니다. 갑구에는 소유권 관련 정보가 담겨 있어 현재 소유자가 계약서상 임대인과 동일한지, 압류·가압류·경매개시결정 같은 권리침해 여부를 파악할 수 있습니다.
갑구에서 주의할 경고 신호
갑구에 가압류, 압류, 경매개시결정 같은 용어가 보이면 절대 계약하지 않는 것이 안전합니다. 가압류는 채무로 인해 재산 처분이 제한된 상태이고, 압류는 국가가 재산을 강제 관리하는 단계이며, 경매개시결정은 이미 강제 매각 절차가 진행 중일 가능성이 있는 위험 신호입니다.
을구 근저당권으로 깡통전세 판별하기
을구에는 근저당권, 전세권 등 소유권 외 권리가 기록됩니다. 근저당권은 집주인이 부동산을 담보로 받은 대출을 의미하며, 을구에 기재된 채권최고액이 클수록 보증금 회수 위험이 높아집니다. 전세가율이 매매시세 대비 80% 이상이거나, 선순위 근저당권과 전세보증금 합계가 주택 시세를 초과하면 깡통전세일 가능성이 크므로 각별한 주의가 필요합니다.
전세계약 전 필수 체크리스트와 실전 활용법
등기부등본 확인 외에도 여러 서류를 함께 점검해야 전세사기를 예방할 수 있습니다. 주민센터에서 확정일자 부여 현황과 전입세대 확인서를 발급받아 선순위 임차인 유무를 확인하고, 세무서나 홈택스에서 국세 완납 증명서를, 주민센터나 위택스에서 지방세 완납 증명서를 확인해야 합니다.
단계별 실전 체크리스트
- 계약 전: 등기부등본 발급일자가 최근인지, 계약서 주소와 표제부 주소가 일치하는지 확인
- 계약 당일: 임대인 신분증과 등기부 소유자가 동일한지 대조
- 잔금 전: 등기부등본 재확인으로 권리변동 여부 점검
공인중개사 자격등록 여부는 공인중개사협회에서 조회할 수 있으며, 임대인 신분증과 등기부 소유자 일치 여부를 반드시 확인해야 합니다. 임대인의 동의 없이 가짜 계약서나 위임장을 제시하는 경우 전세사기 가능성이 높으므로 즉시 거래를 중단하는 것이 안전합니다.
발급 방법 3가지 비교와 상황별 선택 가이드
등기부등본은 온라인과 오프라인 모두에서 발급 가능합니다. 아래 표에서 각 방법의 장단점을 한눈에 비교해 보세요.
발급 방법 수수료 장점 이용 대상 인터넷등기소 열람 700원, 발급 1,000원 공식 서비스, 법적 효력, 24시간 이용 가능 컴퓨터·스마트폰 이용 가능자 등기소 방문 1,200원 직접 발급, 현장 상담 가능 상담이 필요하거나 서류 즉시 수령 희망자 무인발급기 1,200원 주민센터·지하철역 등 접근 편리 인근 무인발급기 이용 가능자
상황별 최적 발급 방법
급하게 확인이 필요할 때는 인터넷등기소 모바일 앱을 이용하면 즉시 열람할 수 있습니다. 은행 제출용이라면 발급용(1,000원)으로 신청 후 PDF 파일을 다운로드하거나 프린터로 출력하면 됩니다. 복잡한 권리관계나 법률 상담이 필요하다면 등기소를 직접 방문하여 담당자에게 문의하는 것이 정확합니다.
비용 절감 및 무료 활용 팁
계약 전 기본 확인 단계에서는 홈큐 앱으로 무료 열람하여 갑구·을구의 대략적인 권리관계를 파악하고, 계약 직전 또는 잔금 전에만 인터넷등기소에서 정식 발급받으면 비용을 절감할 수 있습니다. 또한 비회원 로그인 시 1시간 이내 재열람이 가능하므로 한 번 결제 후 여러 건을 확인할 때 유용합니다.
자주 묻는 질문(FAQ)
Q1. 등기부등본 열람과 발급의 차이는 무엇인가요?
열람은 화면으로 내용을 확인만 하는 것으로 수수료가 700원이며, 발급은 출력이나 제출이 가능한 공식 문서로 1,000원입니다. 은행이나 관공서에 제출할 목적이라면 반드시 발급용으로 신청해야 합니다.
Q2. 등기부등본에서 근저당권은 어디서 확인하나요?
등기부등본의 을구(乙區) 항목에서 근저당권 설정 여부와 채권최고액을 확인할 수 있습니다. 근저당권이 많을수록 집주인의 대출 부담이 크므로 전세 계약 시 보증금 회수 위험이 높아집니다.
Q3. 전세계약 전 등기부등본 외에 꼭 확인해야 할 서류는 무엇인가요?
확정일자 부여 현황, 전입세대 확인서(주민센터), 국세·지방세 완납 증명서(세무서·홈택스·위택스), 건축물대장 등을 함께 확인해야 전세사기를 예방할 수 있습니다.
Q4. 등기부등본 갑구에 ‘가압류’가 있으면 어떻게 해야 하나요?
갑구에 가압류, 압류, 경매개시결정 같은 기록이 있으면 해당 부동산은 권리침해 위험이 크므로 계약하지 않는 것이 안전합니다. 이런 용어가 보이면 즉시 공인중개사나 변호사와 상담하시기 바랍니다.
Q5. 등기부등본 발급 시 주소를 정확히 모르면 어떻게 하나요?
인터넷등기소에서 ‘지도로 찾기’ 기능을 활용하거나 네이버지도에서 해당 위치를 우클릭한 뒤 ‘이 위치의 주소’ 항목을 선택하면 지번주소를 쉽게 확인할 수 있습니다.
Q6. 모바일에서도 등기부등본을 확인할 수 있나요? 네, 구글 플레이스토어나 앱스토어에서 ‘인터넷등기소’ 앱을 다운로드하면 모바일에서도 부동산 검색, 결제, 열람·발급이 모두 가능합니다.